Obowiązkowo ujawniane ceny mieszkań nie mogą wprowadzać w błąd ani być „przynętą” na konsumenta

Mimo że obowiązek ujawniania cen mieszkań na stronach internetowych obowiązuje dopiero od czwartku, do UOKiK wpłynęło już ponad tysiąc sygnałów o jego naruszeniach. Zdarzają się wciąż problemy techniczne w tej kwestii, albo ceny oznaczone np. na 1 zł.

Wkrótce po wejściu w życie przepisów ustawy o jawnościach cen mieszkań, media zaczęły informować, że nie wszystkie firmy deweloperskie w pełni się do nich zastosowały.

– Niektórzy deweloperzy stwierdzili, że chcą być sprytni albo dowcipni, i wskazują cenę 1 zł za każde mieszkanie… Mogą to robić, bo informacja na stronie nie jest ofertą, której przyjęcie powoduje zawarcie umowy, a tylko… no właśnie, informacją – mówi Grzegorz Kawecki prezes Pekabex Development. – Zamieszczenie takiej wartości można oczywiście traktować jako literalne spełnienie obowiązku wynikającego z nowych regulacji i domniemanie, że klient domyśli się, że to nie jest prawda. Ale też wielu klientów może uznać, że taka firma traktuje ich i prawo niepoważnie. Sumarycznie, taka praktyka raczej zaszkodzi, niż pomoże – dodaje.

Cena na stronie nie jest ofertą, a więc jej przyjęcie nie powoduje od razu zawarcia umowy

Także adwokat Andrzej Bućko wskazuje, że cena na stronie internetowej dewelopera nie stanowi oferty w rozumieniu kodeksu cywilnego, gdyż samo podanie ceny za 1 m kw.  nie wyczerpuje katalogu istotnych elementów umowy, w tym samego jej przedmiotu, szczegółowego opisu lokalu, terminu realizacji itp. Jest to więc raczej zaproszenie do zawarcia umowy. Niemniej jednak ustawodawca wprowadził istotne zabezpieczenie dla konsumenta: w przypadku rozbieżności między ceną podaną na stronie a tą oferowaną przy zawarciu umowy, nabywca ma prawo żądać zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6).

– Oznacza to, że o ile samego ogłoszenia o sprzedaży nie można jednoznacznie uważać za ofertę, to przy ustalaniu warunków umowy cena musi być zgodna z ogłoszeniem albo atrakcyjniejsza. Warto też podkreślić, że umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego, co oznacza, że jej treść musi być zgodna z przepisami ustawy oraz ustalona przez strony – podsumowuje Andrzej Bućko.

Jeśli zatem deweloper (omyłkowo czy celowo) poda cenę np. 1 zł za m kw. i nie zareaguje niezwłocznie na ten błąd, może potencjalnie zostać zobowiązany do sprzedaży lokalu po tej cenie. Warunkiem jest jednak, by nabywca działał tu w dobrej wierze, tj. nie miał świadomości pomyłki.

– A to w tym wypadku może być trudne, jeżeli nie niemożliwe do udowodnienia – tłumaczy Andrzej Bućko. – Ze względu na wymóg formy aktu notarialnego jest mało prawdopodobne, aby taki przypadek został rozwiązany inaczej niż przez wyrok sądu. A jeśli omyłka jest oczywista, deweloper może próbować wykazać, że doszło do błędu, który nie wiąże go prawnie – podsumowuje adwokat.

Cena na stronie nie może wprowadzać w błąd – to grozi karą od UOKiK

Z kolei Jakub Sadurski, adwokat z kancelarii Affre i Wspólnicy wskazuje, że działalność deweloperów podlega także ogólnym regułom szeroko rozumianego prawa konsumenckiego, które w Polsce i całej UE opiera się na dwóch filarach – obowiązku sprzedawcy do udzielania pełnej i rzetelnej informacji oraz zakazie wprowadzania konsumentów w błąd.

– W ustawie o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym znajdziemy na liście czarnych praktyk tzw. reklamę-przynętę. Polega ona na propozycji nabycia produktu po określonej cenie, bez ujawniania, że przedsiębiorca może mieć uzasadnione podstawy, aby sądzić, że nie będzie w stanie dostarczyć tych lub równorzędnych produktów po takiej cenie, przez taki okres i w takich ilościach, jakie są uzasadnione, biorąc pod uwagę produkt, zakres jego reklamy i oferowaną cenę – tłumaczy prawnik. – W przypadku informacji na stronach deweloperów, że mieszkanie kosztuje 1 zł za metr lub za całość prawdopodobnie mamy do czynienia z wprowadzającą konsumenta w błąd reklamą-przynętą – dodaje.

Jednocześnie wskazuje, że przeciętny konsument zapewne wie, iż nikt nie oferuje ceny 1 zł za mieszkanie i trudno nazwać taką reklamę przynętą (ponieważ mało kto się na nią nabierze). W wyniku interpretacji celowościowej możemy więc dojść do wniosku, że wpisanie na stronie internetowej dewelopera absurdalnej kwoty nie wypełnia obowiązku określonego w ustawie.

– Oba kierunki rozumowania prowadzą do podobnej konkluzji. Zarówno wprowadzanie konsumentów w błąd reklamą-przynętą, jak i naruszenie obowiązku informacyjnego z ustawy o jawności cen stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów – konkluduje Jakub Sadurski. – Tym samym deweloper stosujący opisywaną reklamę, powinien liczyć się z ryzykiem interwencji prezesa UOKiK i ewentualnych kar pieniężnych – nakładanych zarówno na spółki, jak i na osoby zarządzające – podkreśla prawnik.

Urząd monitoruje sytuację w tej kwestii – wpłynęło już ponad 1000 sygnałów

W odpowiedzi na nasze pytania UOKiK przypomniał, że wspomniane kary mogą wynosić do 10 proc. obrotu. Wskazuje też, że ustawa zobowiązuje deweloperów do ujawniania nie tylko ceny za metr kwadratowy powierzchni użytkowej, ale też pomieszczeń przynależnych i innych świadczeń, za które musi zapłacić kupujący.

Dodaje, że jak dotąd wpłynęło ponad tysiąc skarg dotyczących braku ujawnienia cen przez deweloperów, choć część z nich jeszcze przed 11 września (dzień wejścia ustawy w życie). Większość z nich przygotowana jest według szablonów ze stron internetowych. Wpłynęło też kilka zapytań od deweloperów. Zasadnicze problemy dotyczące stosowania nowych przepisów zostały wyjaśnione przez UOKiK w piśmie adresowanym do Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

– Dotarła do nas informacja o jednej sytuacji, w której na stronie internetowej dewelopera pojawiła się błędna cena – została ona skorygowana. Nie mamy sygnałów, by była to jakakolwiek praktyka rynkowa. Był to jednostkowy błąd techniczny – mówi z kolei zespół prasowy Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Cena wskazana na stronie może ulec zmianie także na korzyść klienta

Co ważne, nowelizacja porządkuje kwestie uwidaczniania cen w materiałach sprzedażowych, a nie blokuje ich zmiany. Deweloper może zmieniać cenę jeszcze niesprzedanych lokali, musi tylko rzetelnie o tych zmianach informować. Warunkiem jest natychmiastowa aktualizacja informacji na stronie internetowej wraz z podaniem daty zmiany.

– Wcześniejsze ceny muszą pozostać dostępne – to zapewnia przejrzystość i możliwość weryfikacji, czy zmiana była zgodna z przepisami. Brak aktualizacji lub manipulowanie informacjami może zostać uznane za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów – wskazuje Andrzej Bućko.

Ustawa nie wyłącza możliwości zmiany ceny, np. w wyniku promocji, rabatów czy korekt rynkowych. Ryzykowną praktyką może być jednak sugerowanie, iż każda osoba, która o taki rabat zapyta (np. klikając odpowiedni przycisk na stronie) ma szansę go otrzymać.

– Prezes UOKiK wydał jednak niedawno decyzję, w której traktuje trwającą bez końca promocję jako praktykę wprowadzającą konsumentów w błąd co do istnienia szczególnej korzyści cenowej. Podobnie można potraktować praktykę zakładającą dawanie rabatu każdemu, przez cały czas trwania oferty – tłumaczy Jakub Sadurski.

– Wielu klientów dostrzegając wysoką cenę, po prostu zrezygnuje. A ci, którzy myślą, że wynegocjują np. 10 proc. zniżki, mocno się rozczarują. W branży realne rabaty to 2-3 proc. – tłumaczy Grzegorz Kawecki.

Ekspert wskazuje przy tym, że klienci patrzą teraz głównie na cenę. Jeśli będzie zbyt wysoka, to nawet nie spytają o szczegóły oferty.

Artykuł: Obowiązkowo ujawniane ceny mieszkań nie mogą wprowadzać w błąd ani być „przynętą” na konsumenta