To rozwiązanie może zmienić polskie budownictwo. I znacząco obniżyć koszty.
Domy produkowane, a nie budowane? Tak może wyglądać przyszłość budownictwa. O tym, jakie zalety ma budownictwo prefabrykowane i jakie daje możliwości rozwoju branży, rozmawiamy z Grzegorzem Kaweckim, prezesem zarządu Pekabex Development.
Spis treści
- Prefabrykacja to mniejsze zapotrzebowanie na pracowników i optymalizacja kosztów
- Prefabrykacja zapewnia lepszą dochodowość, ale nie obniży ceny mieszkań
- Domy się produkuje, a nie buduje
- Fabryki są gotowe, żeby produkować tyle domów, ile potrzebuje rynek
- Dominują magazyny i hale, ale budownictwo mieszkaniowe przebija się na rynku
- Budownictwo prefabrykowane jest doceniane m.in. w Skandynawii i Niemczech
- Naszym celem jest to, żeby nasza firma co roku podwajała liczbę sprzedanych mieszkań w Polsce
- Inwestorzy muszą uwierzyć, że budownictwo prefabrykowane ma sens
Prefabrykacja to mniejsze zapotrzebowanie na pracowników i optymalizacja kosztów
RegioDom.pl: Jakie zalety ma budownictwo prefabrykowane i czy można je postrzegać jako przyszłość rynku budowlanego?
Grzegorz Kawecki: Budownictwo prefabrykowane nie wyprze z rynku tak zwanego tradycyjnego budownictwa, które jest mocno osadzone w mentalności inwestorów i klientów. Ale na pewno prefabrykacja jest odpowiedzią na kilka ważnych bieżących jak i przyszłych problemów,
Pierwszym z zagadnień jest potencjalna sytuacja związana z odbudową Ukrainy, która spowoduje wydrenowanie rynku pracowniczego z Polski. Oznacza to, że siła robocza w Polsce będzie droższa, niż jest obecnie, a wprost proporcjonalnie do kosztów robocizny, wzrośnie koszt wytworzenia produktu, co oznacza wyższą cenę. Moim zdaniem dzisiaj rynek budowlany jest na takim poziomie constansu, że ceny nie mogą być wyższe. Dlatego deweloperzy będą musieli szukać rozwiązań, które obniżą koszty. Takim rozwiązaniem jest prefabrykacja, dlatego że gros elementów budynków wytwarzanych jest w fabryce. Tam powstają ściany działowe, zewnętrzne, schody, balkony, a wszystkie elementy są dowożone na miejsce i montowane. Wymaga to zdecydowanie mniejszej liczby pracowników, mniejszego placu budowy, mniejszej ilości narzędzi i innych materiałów, które są stosowane w dużej ilości przy budownictwie tradycyjnym. To jest pierwsza zaleta, jeżeli chodzi o takie globalne spojrzenie na prefabrykację.
Po drugie elementy składowe mieszkania, które są wytwarzane w fabryce, są, można powiedzieć, robione w warunkach laboratoryjnych. Jakość tego produktu jest spod sztampy, czyli jest po prostu równa i niezależna od murarza czy cieśli, którzy wykonują prace na budowie. Eliminuje to wpływ jakości pracy ludzkiej, ale też warunków atmosferycznych na jakość produktu, dlatego jest ona zdecydowanie lepsza.
Te dwa elementy wpływają też na kolejny plus, czyli czas. Montaż gotowych elementów zapewnia oszczędność czasu. Według naszego doświadczenia – a nie są to tylko szacunki teoretyczne czy podręcznikowe, ale praktyczne, ponieważ my wszystko, co robimy, to wykonujemy z prefabrykacji – pozwala to na zaoszczędzenie około 30-40% czasu na realizację inwestycji.
Standardowo mówi się, że budynek mieszkaniowy realizuje się plus-minus 18 miesięcy, my jesteśmy w stanie zrealizować poprzez prefabrykację w 12 miesięcy, więc zyskujemy czas. Im szybciej budujemy, tym szybciej zbierzemy wpłatę od klientów, czyli zapłatę za wykonaną pracę i tym szybciej te pieniądze pojawiają się u nas. Oznacza to, że koszt pieniądza, czyli na przykład kredytu bankowego, jest niższy, bo pieniądz po prostu kosztuje. To jest kolejny czynnik w przypadku prefabrykacji.
Bardzo ważnym czynnikiem jest też to, że wykonując ściany na fabryce, nie jesteśmy obwarowani warunkami technicznymi, które dotyczą ścian murowanych na miejscu budowy. Ściany powstające w fabryce mogą mieć szerokość około 18 cm. Na placu budowy ta ściana po wyprawce ma około 23-25 cm. Oznacza to „zysk” 5-7 cm. To może się wydawać niewiele, ale finalnie wpływa na to, że uzyskujemy o 5-7% więcej metrów kwadratowych sprzedaży. Biorąc pod uwagę rozmiary typowej inwestycji, powyżej 10 tysięcy metrów kwadratowych, te 5% daje dużą powierzchnię. Ekonomika jest znacznie lepsza.
Czy przy prefabrykacji obowiązuję te same warunki techniczne dotyczące izolacyjności cieplnej ścian?
Obowiązują bezwzględnie, ale przy montażu w fabryce można stosować inną grubość izolacji niż w warunkach montażu zewnętrznego. To jest inna technologia. Dzięki temu uzyskuje się więcej cennej dla deweloperów powierzchni mieszkań.
Prefabrykacja zapewnia lepszą dochodowość, ale nie obniży ceny mieszkań
Czy prefabrykacja obniża koszt budowy mieszkań i czy to przekłada się na cenę dla kupujących?
Koszt budowania metra kwadratowego w prefabrykacji i technologii tradycyjnej jest ten sam. Ale prefabrykacja daje lepszą dochodowość przez szybszy montaż. To jest pierwszy dochód. A drugi dochód jest taki, że otrzymuje się więcej metrów kwadratowych. Kolejnym elementem jest to, że w technologii prefabrykowanej, ślad węglowy jest mniejszy o 30-40%. To też jest ważne, patrząc holistycznie na inwestycję. Natomiast cena sprzedaży jest taka sama.
Domy się produkuje, a nie buduje
Ile procesu produkcji domu da się zrobotyzować? Mam na myśli także budownictwo indywidualne, nie tylko deweloperskie.
Myślę, że dzisiaj można zrobotyzować 70-80% prac. Jedna z naszych czterech fabryk w Polsce, koło Gdańska, jest praktycznie w 100% zrobotyzowana i pracę wykonują maszyny. Są oczywiście kontrolerzy jakości, nadzorujący komputery, czy prawidłowo pracują. Prefabrykacja betonowa – czy to deweloperska, czy jednorodzinna – niczym się nie różni od prefabrykacji samochodów.
Czyli domy się produkuje, a nie buduje?
Tak, można tak powiedzieć.
Fabryki są gotowe, żeby produkować tyle domów, ile potrzebuje rynek
A jak to wygląda w przypadku domów jednorodzinnych?
Dla nich w Pekabeksie mamy osobną markę P. Homes. Takie domy jednorodzinne powstają na placu budowy w 3 miesiące. Obejmuje to projekt i wykonanie elementów. Montaż trwa kilka dni. Doliczając czas na wykończenie, klient może się wprowadzić po około 6 miesiącach.
Informowali państwo, że chcą, aby P. Homes zwiększył produkcję do 100 sztuk w tym roku, i że jest to ciekawa szansa. Co oznacza ciekawa szansa i jaki poziom budowy byłby zadowalający?
Jest to ciekawa szansa, ponieważ rynek jest bardzo rozwojowy. Myślę, że jesteśmy w stanie produkować tyle domów, ile rynek będzie potrzebował. Fabryki są na to gotowe. Możemy podwoić, albo potroić tę produkcję.
Obecnie ludzie nie do końca mają świadomość prefabrykacji, szczególnie betonowej w kontekście budownictwa jednorodzinnego. I są zdziwieni, że domy mogą powstawać w ten sposób. Prefabrykacja drewniana jest bardziej popularna, ale też obarczona pewnymi obawami. A betonowa niestety często kojarzy się z latami 70. i 80., z wielką płytą. A to ma tyle wspólnego z obecną technologią, że oni budowali i my budujemy. To jest zupełnie inna jakość. Obecnie ktoś, kto nie jest specjalistą, nie odróżni, czy budynek powstał w technologii prefabrykowanej czy tradycyjnej.
Dominują magazyny i hale, ale budownictwo mieszkaniowe przebija się na rynku
Jak wygląda rynek budownictwa prefabrykowanego w Polsce w kontekście mieszkaniowego, jedno- i wielorodzinnego oraz obiektów kubaturowych. Czego buduje się najwięcej?
Na pewno obiektów wielokubaturowych, czyli magazynów i hal produkcyjnych, bo to jest bardziej rozpowszechnione i popularne. Domów, czy budownictwa wielorodzinnego w Polsce w prefabrykacji powstaje stosunkowo mało. Budownictwo mieszkaniowe przebija się, deweloperzy jeszcze nie do końca wierzą, że jest to sens, ale widzę, że coraz więcej moich kolegów prezesów zaczyna się ku temu przymierzać.
Na przykład pierwsze próby podjął jeden z największych deweloperów w Warszawie. Właśnie zakończyliśmy inwestycję i jest zadowolony. „Eksperyment” był na tyle udany, że rozpoczęliśmy negocjacje na kolejne kontrakty mieszkaniowe.
W zakresie mieszkaniowego budownictwa prefabrykowanego potrzebna jest edukacja, między innymi po to istnieje Pekabex Development w ramach całej Grupy Pekabex, żeby pokazywać to rozwiązanie. Myślę, że jest to przyszłość.
A czy budownictwo kubaturowe jako branża nie stoi przed wyzwaniem drożejących surowców, w tym cementu?
Pytanie tylko jakie jest wyjście? Nie ma. Jeśli ktoś chce budować, to przy droższych materiałach, będzie po prostu drożej. Ale nie ma wyjścia. Będziemy musieli budować, jeżeli rynek się nie zmieni, jeżeli chodzi o odbiorcę końcowego, nie będzie wyższych cen, to po prostu będą niższe marże. To gra rynkowa, raz w górę, raz w dół. Nie uciekniemy od tego.
Budownictwo prefabrykowane jest doceniane m.in. w Skandynawii i Niemczech
Pekabex działa też na rynkach zagranicznych. Jaka jest skala realizacji i plany?
Jesteśmy rzeczywiście na kilku rynkach zagranicznych: w Niemczech, gdzie mamy fabrykę, a przede wszystkim w Skandynawii. Tam kierujemy dużą część produkcji i chcemy się umacniać. Rynek niemiecki i skandynawski jest bardzo dobrze wyedukowany, jeśli chodzi o budownictwo prefabrykowane. Rozumieją, jaką szansą jest szybka realizacja inwestycji, która pozwala na wykorzystanie budżetu w skali roku. Dotyczy to też budownictwa takiego typu jak społeczne. Na pewno jako holding będziemy obecni na rynkach zagranicznych.
Jako deweloper zrealizowaliśmy inwestycję pod Berlinem – wybudowaliśmy budynki mieszkalne w 10 miesięcy, co dla Niemców było zaskoczeniem, że polska firma może tak szybko budować.
Naszym celem jest to, żeby nasza firma co roku podwajała liczbę sprzedanych mieszkań w Polsce
Jakie są plany rozwoju firmy na polskim rynku?
Jeżeli chodzi o firmę, w której mam przyjemność być prezesem, czyli Pekabex Development, to w zeszłym roku sprzedaliśmy ok.150 mieszkań. Plan, które realizujemy na ten rok, to ok. 300, a nawet 350 mieszkań. Naszym celem jest to, żeby nasza firma co roku podwajała liczbę sprzedanych mieszkań w Polsce.
Gdzie powstały wasze inwestycje mieszkaniowe?
To są lokalizacje typowe dla każdego dewelopera, czyli duże aglomeracje. W naszym przypadku to Trójmiasto, Poznań, Warszawa, patrzymy też z optymizmem na Kraków. Mamy również inwestycje w resortach nadmorskich, bo to jest i Hel, i Mechelinki. Patrzymy też na inne lokalizacje, również w zachodniopomorskiem.
Inwestorzy muszą uwierzyć, że budownictwo prefabrykowane ma sens
Jakie są wyzwania związane z prefabrykowanym budownictwem mieszkaniowym? Wspomniał pan o pewnej nieufności inwestorów…
Tak, to jest chyba dzisiaj główny problem, żeby deweloperzy czy firmy, które inwestują w budownictwo wielorodzinne, uwierzyły, że ma to sens. Chodzi o to, żeby uprzedzenia związane z budownictwem prefabrykowanym zostały obalone. I właśnie to robimy, pokazując dobre przykłady. Widząc nasze inwestycje ludzie często są zaskoczeni, że to prefabrykaty. Ale ten proces edukacyjny musi potrwać.
A czy budownictwo prefabrykowane ma jakieś ograniczenia?
Nie, takich ograniczeń nie ma. Można mówić o optymalizacji kosztowej, bo im bardziej powtarzalny jest produkt, tym jest taniej. Ale prefabrykacja betonowa daje olbrzymie i zróżnicowane możliwości. Na przykład nasz inwestycja mieszkaniowa w Częstochowie ma niezwykle modernistyczną bryłę. Obecnie budujemy wysoki budynek pod PRS, budujemy akademiki, gdzie elewacje są w 3D, a więc przestrzenne. Moim zdaniem beton – choć to zabrzmi jak oksymoron – to niezwykle elastyczny materiał. Jest bardzo atrakcyjny i daje wiele możliwości. I to jest naprawdę proste.
Artykuł: To rozwiązanie może zmienić polskie budownictwo. I znacząco obniżyć koszty.
